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Bancos de USA: encuentran una trampa y compran préstamos hipotecarios por debajo del precio real

Los bancos y otros prestamistas han encontrado una manera de ganar potencialmente miles de millones de dólares a partir de la agitación impulsada por el coronavirus en el mercado hipotecario de los Estados Unidos pero corre el riesgo de quemar a los inversores en bonos en el proceso.

Las ganancias provendrían de un efecto secundario no anticipado de la decisión del Congreso en marzo de permitir que los propietarios afectados por la pandemia retrasen los pagos de préstamos hasta por un año, combinados con regulaciones secretas que rigen los valores respaldados por hipotecas.

Algunos bancos de los Estados Unidos encontraron una laguna en el mercado que les permite comprar -de manera legal- préstamos hipotecarios a un precio más bajo del que realmente es. Las ganancias son gigantes.

El resultado neto es que los prestamistas tendrían la oportunidad de comprar decenas de miles de millones de dólares en hipotecas con bonos por menos de su valor actual de mercado, transacciones que pueden perjudicar a los inversores. Bancos como Wells Fargo & Co. y US Bancorp ya están comprando, lo que frustra a los tenedores de bonos que dicen que las compras están generando pérdidas. Los prestamistas responden que la práctica no está exenta de riesgos y tiene más que ver con cuestiones contables que con tratar de obtener una ganancia rápida.

"Los bancos se están preparando para una gran ganancia inesperada", dijo el ex presidente de Ginnie Mae, Ted Tozer, quien ahora es miembro senior del Milken Institute y realiza trabajos de consultoría para prestamistas. "Es una ganancia casi pura".

La clave de las transacciones es Ginnie, una corporación estatal que garantiza el pago del capital y los intereses de los bonos que contienen hipotecas aseguradas por la Administración Federal de Vivienda, el Departamento de Asuntos de Veteranos y otras agencias gubernamentales.

Las reglas de Ginnie permiten que los bancos y otros prestamistas compren préstamos con valores hipotecarios a su valor nominal cuando un prestatario no ha realizado pagos durante 90 días. Los inversores valoran la mayoría de esos préstamos entre un 5% y un 10% por encima del valor nominal, lo que significa que las compras resultan en una amortización inmediata para los tenedores de bonos y una ganancia potencial para el prestamista cuando pueden revender el préstamo.

Wells Fargo compró en julio y agosto 19.000 millones de dólares en préstamos con valores de Ginnie por 1.500 millones de dólares menos que el precio de mercado de los préstamos, según Dhivya Krishna, jefe de investigación del fondo de cobertura Metacapital Management LP, que invierte en bonos hipotecarios de Ginnie.

US Bancorp compró US$ 5 mil millones de dichos préstamos por US$ 380 millones menos. Otros prestamistas han hecho compras más pequeñas, pero algunos inversores en bonos dicen que las oportunidades de compra crecerán en los próximos meses a medida que más prestatarios pasen meses sin pagar. Por supuesto, eso probablemente no se materializará si la economía mejora rápidamente y muchos propietarios abandonan la tolerancia antes de llegar a los 90 días.

Wells Fargo y otros prestamistas emiten préstamos hipotecarios y luego los empaquetan en bonos hipotecarios respaldados por Ginnie. Los administradores cobran una tarifa por cobrar los pagos mensuales de los prestatarios y luego reenviarlos a los inversores en bonos. Si los propietarios de viviendas aceptan la indulgencia, los administradores aún deben adelantar los pagos a los inversores en bonos, aunque finalmente se les reembolsa. Pueden eliminar ese gasto comprando préstamos morosos con garantías hipotecarias.

Otro factor en juego es que las reglas contables obligan a los prestamistas a incluir préstamos en sus balances generales si tienen la opción de comprar las hipotecas que están en el dinero, lo que significa que ejercerlo generaría ganancias. En la llamada de resultados del segundo trimestre de Wells Fargo el mes pasado, el director financiero John Shrewsberry dijo que los requisitos contables habían impulsado sus compras de préstamos.

El portavoz de Wells Fargo, Tom Goyda, dijo que el banco compra regularmente préstamos morosos de los fondos de Ginnie para administrar los impactos del balance y reducir los gastos. "No puedo especular sobre posibles transacciones futuras que involucren los préstamos que hemos recomprado", dijo Goyda en un comunicado.

Las adquisiciones de préstamos no son nuevas, pero lo diferente de la situación actual es la gran cantidad de propietarios que han optado por retrasar sus pagos mensuales porque los legisladores los han protegido de las ejecuciones hipotecarias. Se espera que muchos, si no la mayoría, de esos prestatarios comiencen a pagar sus hipotecas nuevamente. Eso significa que, a diferencia de la crisis financiera de 2008, los prestamistas que compran préstamos morosos podrían revenderlos fácilmente a precios superiores a medida que las hipotecas se actualicen.

En junio, Ginnie introdujo nuevas reglas destinadas a ralentizar las adquisiciones, esencialmente requiriendo que los administradores mantengan préstamos en sus balances durante al menos siete meses antes de poder volver a agruparlos en nuevos valores de Ginnie. Seth Appleton, quien dirige Ginnie, escribió que las compras de préstamos "podrían socavar la integridad del programa MBS".

Algunos inversionistas dicen que les preocupa que los prestamistas intenten eludir las nuevas reglas modificando los préstamos de los prestatarios morosos, por ejemplo, reduciendo ligeramente su tasa de interés, lo que les permitiría revender el préstamo más rápidamente.

Fuente: Bloomberg